집 매도 시 세금 계산 구조 · 양도소득세 핵심 정리
집을 매도할 때 발생하는 세금은 대부분 양도소득세로 귀결됩니다. 계산 구조 자체는 단순하지만, 공제 항목과 요건에 따라 실제 부담 금액은 크게 달라질 수 있습니다.
기본 공식은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감한 뒤, 장기보유특별공제나 비과세 요건을 적용해 과세표준을 산정하는 방식입니다.
- 양도가액 – 취득가액 – 필요경비 = 양도차익
- 장기보유특별공제 적용 가능 여부 확인
- 최종 과세표준에 세율 적용
집 매도 시 세금과 1세대 1주택 비과세 조건
집 매도 시 세금에서 가장 중요한 부분은 1세대 1주택 비과세 적용 여부입니다. 보유 기간과 거주 요건을 충족하면 양도소득세 부담이 크게 줄어듭니다.
다만 조정대상지역 여부, 취득 시점, 예외 주택 보유 이력에 따라 적용이 달라질 수 있어 사전 확인이 필수입니다.
- 일반지역: 보유 2년 이상
- 조정대상지역: 보유 2년 + 거주 2년
- 일시적 2주택·상속주택은 별도 기준 적용
집 매도 시 세금 줄이는 핵심 포인트
실제 세금 차이를 만드는 요소는 장기보유특별공제와 필요경비 인정 여부입니다. 보유·거주 기간이 길수록 공제율이 높아집니다.
취득세, 중개수수료, 법무사 비용, 리모델링 비용 등은 증빙이 있으면 필요경비로 인정받을 수 있어 반드시 챙겨야 합니다.
- 장기보유특별공제 최대 80% 적용 가능
- 필요경비는 영수증·계약서 등 증빙 필수
- 신고 전 국세청 계산 서비스 활용 권장